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L’importance du compromis de vente

Le compromis de vente au promesse synallagmatique de vente est un « avant contrat » qui concrétise l’engagement définitif du vendeur et de l’acheteur. On parle d’« avant contrat », car il est préparatoire à la signature de l’acte définitif. Le vendeur déclare vouloir vendre son bien à l’acheteur, qui déclare de son côté vouloir l’acheter aux conditions que le compromis de vente précise.

Signature compromis de vente

Engagement du vendeur et de l’acquéreur dans le cadre d’un compromis de vente

Les deux parties, vendeur et acquéreur, sont engagées lors de la signature d’un compromis de vente. Ils ne peuvent se rétracter sauf réalisation d’une condition suspensives prévues dans le compromis de vente tel que l’obtention d’un prêt, d’un permis de construire, ou encore la vérification de la régularité du titre de propriété.
Néanmoins les parties ont 10 jours de rétractions :

  • à compter du lendemain de la remise en main propre pour un acte notarié,
  • à compter de la première présentation de la lettre recommandée pour un acte sous seing privé.

La signature du compromis de vente entre le vendeur et l’acquéreur permet de fixer leur accord concernant :

  • Le prix du bien vendu,
  • Les conditions générales et particulières auxquelles se fait la vente,
  • Les conditions suspensives,
  • Ainsi que la date butoir à laquelle l’acte de vente doit être signé.

Les pièces à fournir pour la signature d’un compromis de vente

Parmi les pièces à fournir le vendeur doit notamment informer l’acheteur sur l’état du bien vendu en lui fournissant un dossier de diagnostics techniques.

Dans le cadre d’une copropriété, le vendeur doit fournir à l’acheteur les documents lui permettant de connaître l’organisation de la copropriété et sa situation financière.

Quelles clauses et conditions qui doivent être insérés dans le compromis de vente

  • La clause de « réitération par acte authentique »

Un délai doit être précisé entre la signature de la promesse de vente et la signature de l’acte authentique chez le notaire.

En pratique ce délai est d’environ 3 mois entre les deux actes. Ce délai permet à l’acquéreur d’avoir du temps pour obtenir un crédit immobilier, et au notaire de réunir les pièces administratives obligatoires à la signature de l’acte définitif.

  • Les conditions suspensives

Ces conditions bien que non obligatoires sont quasiment systématiques. Elles sont une sécurité pour les parties. Une clause suspensive implique que la conclusion définitive du contrat ne pourra avoir lieu que si cette clause se réalise. Sans la réalisation de cette clause, le contrat de vente sera annulé.

Exemples de conditions suspensives :

  • L’obtention d’un prêt par l’acquéreur,
  • La vente d’un précédent logement,
  • L’obtention d’un permis de construire…

 

  • La clause pénale

Il s’agit d’une clause sanctionnant l’obligation principale du contrat. C’est-à-dire que les parties signataires s’engagent à verser à l’une ou l’autre des dommages et intérêts en cas de défaillance ou retard de l’exécution du compromis.

La clause pénale ne libère pas du contrat.

  • La clause résolutoire

Cette clause signifie que le contrat existe et a été conclu entre les deux parties, mais que si cette clause se réalise effectivement, le contrat de vente sera alors résilié.

Exemples de clauses résolutoires :

  • Découverte de vices cachés,
  • Non-paiement du dépôt de garantie dans le délai imparti…

Versement d’un dépôt de garantie

Afin de garantir l’engagement de l’acquéreur, un acompte est généralement demandé à lors de la signature du compromis de vente. Le montant de ce versement est de 5 à 10% du prix de vente.

Cet acompte sera effectué par virement sur le compte séquestre de l’agence immobilière ou chez le notaire désigné pour la réalisation de l’acte authentique.

En cas de défaillance d’une des conditions suspensives, la somme sera remboursée à l’acquéreur.

 

Le domaine de l’immobilier, et plus particulièrement celui de la vente, est de plus en plus encadré juridiquement, afin de protéger chaque partie. Il est donc vivement conseillé de faire appel à un professionnel afin de rédiger votre compromis de vente, que vous soyez vendeur ou acheteur. Le contenu du compromis doit être adapté à la situation personnelle et à la volonté des cocontractants, vendeurs et acquéreurs.

Photo de Laura Tancredi provenant de Pexels

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